건물주 투자 실수 하지 않으려면 건물주가 되기 전, 꼭 알아야 할 진짜 현실 이야기
"건물주가 되면 인생 클리어!"라는 말을 들어보셨나요? 많은 분들이 건물만 가지면 부자가 될 것이라 생각하지만, 막상 건물주가 되고 나면 현실은 생각보다 다를 수 있어요. 사람들이 건물주가 될 때 처음에는 막연히 건물을 사면 안정적인 월세 수입으로 편히 살 수 있을 거라 생각하는데요, 실제로는 건물을 사기 전에 알았으면 좋았을 것들이 참 많았다고 후회를 하기도 합니다.
오늘은 초보 건물주가 반드시 알아야 할 몇 가지 중요한 포인트를 공유하려고 해요.
1. 월세, 건물주 마음대로 올릴 수 없다? (건물주 투자 실수?)
많은 분들이 건물주가 되면 월세를 마음껏 올릴 수 있을 거라고 생각하세요. 하지만 현실은 다릅니다. 각 동네마다 월세 상한선이 정해져 있거든요.
예를 들어볼게요.
서울에 있는 한 건물을 한 층당 20평, 총 5층짜리로 가정해 봅시다.
이 건물의 임대료가 평당 10만 원이라면, 월세 수익은 1,000만 원입니다.
그런데 월세를 평당 15만 원으로 올리면 총 1,500만 원이 되죠. 이렇게만 계산하면 500만 원의 추가 수익이 생기는 것처럼 보이지만, 문제는 시장에서 받아주는 월세 상한선이 존재한다는 거예요.
네이버 부동산을 통해 동네 평균 월세를 보면, 어떤 지역은 평당 15만 원도 가능하지만, 어떤 곳은 10만 원조차 어렵습니다. 동네별로 임대료의 차이가 이렇게 큰 이유는 수요와 공급, 입지 등이 다르기 때문이에요.
그래서 건물을 사기 전에 반드시 '이 동네에서 내가 원하는 월세를 받을 수 있을지'를 검증해야 합니다.
2. 경쟁 사무실과 비교가 필수(건물주 투자 실수?)
건물주가 되기 전에, 인근의 경쟁 사무실과 꼼꼼히 비교해 보는 것도 중요합니다.
인테리어 수준: 사무실 임차인들은 인테리어가 잘 되어 있는 곳을 선호합니다. 특히 사무실은 직접 공사를 하기보다는 이미 완비된 곳을 찾는 경우가 많아요.
시설과 편의성: 엘리베이터, 냉난방기, 남녀 분리 화장실 등은 경쟁력 있는 건물의 필수 요소입니다.
예를 들어, 마포구의 한 사무실이 월 300만 원의 월세를 받고 있다고 가정해 봅시다. 그 사무실을 네이버 부동산에서 검색해 보면, 왜 이 가격을 받을 수 있는지 알 수 있어요. 입지, 외관, 내부 시설 등을 보고 비슷한 수준의 인테리어와 시설을 갖춰야 경쟁력을 갖출 수 있겠죠.
3. 대출 비율, 내 상황에 맞게 설정하기(건물주 투자 실수?)
건물 투자는 대출 비율이 매우 중요한데요, 이 비율은 개인의 성향과 상황에 따라 달라져야 합니다.
안정형 투자자: 사업이 불안정하거나, 월세 수입에 의존하고 싶다면 대출 이자가 월세보다 낮아야 합니다. 그래야 안정적으로 이자 부담을 줄이고 생활비를 충당할 수 있죠.
공격형 투자자: 소득이 안정적이고 더 높은 수익을 추구한다면 이자가 월세보다 높더라도 감당할 수 있어요. 다만, 초보 투자자라면 무리한 대출은 피해야 합니다.
예를 들어, 한남동에 재개발 지역의 건물을 샀을 때, 대출 이자가 월세보다 높아서 큰 부담을 느낀 건물주가 있었어요. 이럴 때는 팔리지 않을 경우를 대비해 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.
4. 땅값 분석도 필수(건물주 투자 실수?)
건물만 보고 투자하는 것은 절반의 판단일 뿐입니다. 건물이 있는 땅값도 꼼꼼히 확인해야 해요.
예를 들어, 평당 1억 원짜리 땅이 있는 지역에 연면적 100평짜리 건물이 있다면, 건물의 가치와 더불어 땅값도 중요하게 작용합니다. 만약 그 지역의 땅값이 계속 오르고 있다면, 월세 수익 외에도 땅값 상승으로 추가 수익을 기대할 수 있겠죠.
반대로, 땅값이 저평가된 지역이라면 리스크를 고려해야 합니다.
5. 중개인이 팔기 쉬운 건물로 만들어라
건물을 구매하거나 관리할 때, 중개인이 쉽게 팔 수 있는 매력을 갖추는 것도 중요합니다. 이를 **USP(Unique Selling Point)**라고 하는데요, 예를 들어 "엘리베이터 설치", "깔끔한 에폭시 바닥", "냉난방기 완비" 같은 요소가 모두 카드가 됩니다.
이런 카드가 많을수록 중개인은 건물 매각을 쉽게 할 수 있고, 그만큼 빠르게 거래가 성사될 확률도 높아지겠죠.
마무리하며
건물주가 되는 일은 많은 사람들이 꿈꾸는 일이지만, 준비 없이 시작하면 큰 실수를 할 수 있습니다. 오늘 말씀드린 4가지 포인트:
월세 상한선 확인
경쟁 사무실과 비교
대출 비율 설정
땅값 분석
이 네 가지를 반드시 숙지하셔야 해요.
